Украинцы уже в следующем году будут покупать квартиры по новым правилам

Анонси

Инвесторы станут собственниками жилья еще до ввода дома в эксплуатацию

Права инвесторов на первичном рынке жилья хотят защищать по-новому. Речь идет о законопроекте о защите прав инвесторов-покупателей жилья (то есть проект на будущее, он не будет касаться уже существующих долгостроев).

Разработка соответствующего документа началась после слушаний в профильном комитете, прошедших в ноябре 2019 года, по результатам которого наработали значительный объем материалов и рекомендаций.

Для обработки всего массива данных была создана отдельная рабочая группа, которую возглавила разработчик законопроекта — замглавы парламентского комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк (фракция «Слуга народа»).

Помимо нее в рабочей группе представлены все участники рынка: пострадавшие инвесторы, застройщики, представители местной и центральной власти, народные депутаты, эксперты и др.

Именно по поручению профильного комитета и при непосредственном участии его многих частников и готовится законопроект по защите при приобретении будущей недвижимости. Поэтому в поддержке профильного комитета можно быть уверенным.

Более того, депутаты-соавторы этого законопроекта планировали зарегистрировать его в парламенте еще в первом квартале этого года. Но карантин внес свои корректировки.

Тем не менее, как рассказала UBR.ua сама Елена Шуляк, когда Верховная Рада уже в ближайшее время вернется к обычному режиму работы, проект будет зарегистрирован и проголосован без проволочек.

Пока что это проект и даже сейчас идут дискуссии о конкретных положениях, в том числе цифрах и методах, но мы приведем основные расшифровки документа:

  • законопроект вводит ряд новых понятий, главным из которых является составляющая часть делимого объекта незавершенного строительства, что подразумевает приобретенную квартиру инвестором;
  • объект незавершенного (строящегося) объекта становится отдельным объектом гражданских прав;
  • отчуждение прав на делимый объект может осуществляться лишь путем отчуждения его составляющих. Применительно к инвесторам это означает, что отчуждение должно проходить при его полном согласии (например, смена собственника недостроенного объекта; отчуждается не сам незавершенный объект (дом), а каждая квартира в отдельности);
  • продажа квартир отныне станет возможной только после госрегистрации права собственности объекта строительства за застройщиком. Иными словами, продавать квартиры сможет то юрлицо (компания-застройщик), которое оформило право собственности на незавершенный объект строительства;
  • то есть инвестор, по сути, становится покупателем строящейся квартиры и имеет все правовые возможности, при необходимости, отстаивать свои интересы;
  • согласно документу, приобретение/инвестирование существенно будет ограничено только договорами купли-продажи будущих объектов недвижимости. Другими словами, покупатель приобретает квартиру в будущем доме, а не право требования м2;
  • в договоре купли-продажи должен быть четко указан идентификатор будущего объекта недвижимости в Единой электронной системе, регистрационный номер в Госреестре имущественных прав на недвижимое имущество с указанием его характеристик и т.д., вплоть до указания размещения квартиры на этаже, стоимость объекта и способы ее определения, срок завершения строительства и обязательства по передаче покупателю квартиры, ответственность за невыполнения условий договора;
  • отдельно прописана компенсация за изменение фактической площади приобретаемого объекта: если фактическая площадь окажется более чем на 10% большей, чем прописано в договоре, то застройщик не имеет права требовать с покупателя доплату.

Старые кварталы перестроят. Несогласных жильцов предлагают отселять через суд

Если же площадь окажется меньшей, то не позже, чем за месяц до введения объекта в эксплуатацию застройщик будет обязан заплатить покупателю за переплаченную площадь;

  • регистрация права собственности объекта строительства за заказчиком происходит автоматически после получения права на выполнение строительных работ, и регистрация права собственности на отдельные составляющие части (квартиры, коммерческие помещения) будущего объекта недвижимости происходит по тому же принципу.

То есть каждая приобретенная квартира на этапе строительства получает автоматическую регистрацию;

  • регистрация отягощения прав на будущие объекты недвижимости включена в гарантийную часть — эти объекты запрещается отчуждать до ввода объекта в эксплуатацию;
  • регистрация перехода права собственности от заказчика строительства к инвестору;
  • гарантийную часть, которая еще будет обсуждаться, предлагается установить на отметке 10% от всей площади будущего объекта недвижимости (при страховании рисков), или 13% в случае отсутствия страхования.

Проще говоря, до ввода объекта в эксплуатацию 10-13% площади застройщик не имеет права продавать, так как это должно стать гарантийным объемом в случае возникновения форс-мажоров, банкротства застройщика и пр.

Гарантийная часть может быть и выше, до 20-25%, но это вопрос дискуссии. С одной стороны, покупатель получает больше гарантий, что объект будет закончен, но застройщик вынужден будет значительно повысить стартовые цены, чтобы покрыть свои издержки на строительство, чтобы перекрыть 1/4 недополученных средств на этапе строительства);

  • регистрация права собственности: госрегистратор регистрирует право собственности после получения ведомостей о вводе объекта в эксплуатацию, во время регистрации меняется объект права собственности – «объект незавершенного строительства» на «объект недвижимого имущества».

Госрегистратор обязан уведомить правообладателя о регистрации права собственности, также прекращается обременение будущих объектов недвижимости, которые включены в гарантийную часть, другими словами застройщик сможет продавать гарантийные квартиры/коммерческие помещения уже после регистрации права собственности.

То есть главным новшеством здесь является регистрация прав собственности на будущие объекты недвижимости;

  • законопроект предусматривает, что в проектной документации на будущий объект в обязательном порядке должны указываться все номера будущих квартир или коммерческих помещений;
  • любые изменения в проектной документации (например, итоговая площадь квартир) должны быть согласованы с инвестором;
  • закон регулирует рекламу будущего объекта: он предусматривает, что заказчик строительства обязан разместить на своем сайте информацию об объекте строительства, дату ввода объекта в эксплуатацию, ход строительства, ведомости про квартиры и пр. помещения, которые уже проданы и еще продаются.

В рекламе обязательно должен быть указан сайт заказчика.

Когда заработает и что поменяет

Планируется, что закон вступит в силу через 6 месяцев со дня его принятия и будет распространяться на все объекты строительства, право на выполнение строительных работ по которым будет получено со дня вступления в силу.

Фактически, говорят авторы законопроекта, для застройщиков нововведения будут минимальными. Они будут касаться изменений правил на рынке в сторону более прозрачных и ответственных. Главное – это изменение подходов к правам граждан, желающих приобрести жилье в новостройке.

«Мы не ограничиваем права или возможности застройщика строить. Но, если застройщик хочет начать продавать квартиры еще до ввода объекта в эксплуатацию, по схеме которая сейчас и является наиболее распространенной, он должен защитить покупателей. Для этого застройщик как минимум должен зарегистрировать и дом, и каждую квартиру как отдельный объект имущественных прав. А также гарантировать будущим покупателям, что они получат именно тот проект, за который заплатят», – отметила в беседе с UBR.ua Елена Шуляк.

По проекту закона, инвестор получит защиту уже с момента оформления сделки – он сразу станет владельцем будущей квартиры.

Застройщик, в свою очередь, имеет также право на свой риск строить за собственные или кредитные средства, даже не регистрируя каждую отдельную квартиру. Но в таком случае продавать квартиры людям до введения в эксплуатацию дома он не будет иметь права.

Каждое отчуждения помещения в объекте строительства должно сопровождаться регистрацией за инвестором прав собственности на приобретенный им объект. В противном случае сделка будет считаться недействительным. То есть в части отчуждения вводятся правила аналогичные тем, которые сейчас действуют на рынке вторичного жилья.

В случае, если заказчик строительства не выполнит свои обязательства перед инвесторами, помещения, входящие в гарантийные доли, можно будет продать, а вырученные деньги направить на достройку объекта, говорят разработчики законопроекта.

«Вся информация о заказчике строительства и объект строительства (в том числе разрешительные документы на строительство, проектная документация на строительство, сведения о приостановлении строительства, штрафы, наложенные на заказчика строительства и т.п.) с 1 декабря 2020-го будет в открытом доступе на портале Единой государственной электронной системы в сфере строительства и будет доступна инвестору», – отметила нам Елена Шуляк.

Владельцем квартиры станет лишь тот, кто заплатит полную сумму по договору. В случае уплаты средств частями – регистрируется обременение в пользу инвестора, после уплаты полной суммы обременение снимается и регистрируется право собственности.

Заказчик строительства приобретает право продажи квартир, других жилых и нежилых помещений в объекте строительства сразу после государственной регистрации за собой права собственности на них.

«По доступности жилья даже при условии повышения цен на ранних этапах строительства – мы также работаем над этим. Я уверена, что задекларированная более доступная ипотека под 10 или меньше процентов в год будет реальностью уже осенью. Над этим работают и депутаты, и правительство, и НБУ уже существенно снизил учетную ставку, хотя еще год назад в это мало кто верил», – подытожила нам Елена Шуляк.

Поділитися у соцмережах:
Коментарів немає

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

Активісти району
В Киеве задержан “замкомандира” одного из подразделений гибридных войск РФ

Мужчина работал на оккупантов в Луганской области, заявляют в СБУ В Киеве задержан мужчина, который, по данным Службы безопасности Украины, был в террористической организации ЛНР “заместителем командира” одного из подразделений гибридных войск РФ. Об этом сообщает пресс-служба СБУ. Прибыв в Киев, боевик под подставными документами устроился на работу в одну …

Поділитися у соцмережах:
Анонси
Киев обновил антирекорд по COVID-19: впервые более 700 новых случаев

В Киеве за прошедшие сутки коронавирусом заразился 741 человек. Это новый антирекорд в столице. Об этом свидетельствуют данные Совета национальной безопасности и обороны. Это впервые, когда количество новых случаев в Киеве превысило 700. До этого антирекордом было 635 новых случаев заражения коронавирусом. С начала пандемии в столице COVID-19 подтвердили уже у 36 …

Поділитися у соцмережах:
Анонси
Київ залишається у топ-10 мегаполісів із найбруднішим повітрям у світі

Наразі індекс забруднення повітря в Києві становить 147 при нормі у 50 Станом на 23:45 28 жовтня Київ знаходиться на восьмому місці у світовому рейтингу міст за рівнем забруднення повітря. Про це свідчать дані ресурсу Iqair, що відстежує рівень забруднення повітря в режимі реального часу. Наразі індекс забруднення повітря в Києві …

Поділитися у соцмережах: